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Liegenschaft

Ich habe eine Eigentumswohnung am 1. September des abgelaufenen Steuerjahres gekauft. Was muss ich in meiner Steuererklärung angeben? Kann ich die Handänderungssteuern und Notariatskosten sowie alle meine Renovationskosten in Abzug bringen?
Für Grundstücke im Privatvermögen ist das Formular 7 auszufüllen. Der aufgedruckte amtliche Wert ist als Vermögen zu versteuern. Der aufgedruckte Mietwert ist als Einkommen zu versteuern. Im Jahr, in dem die Liegenschaft gekauft wurde, ist der Mietwert nur anteilsmässig, entsprechend der Dauer der Nutzung, zu deklarieren. Über die zulässigen Abzüge orientieren die Wegleitung und das Merkblatt 5 (PDF, 686 KB, 10 Seiten). Abziehbar sind die Schulden, die Schuldzinsen und die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten. Die Handänderungssteuer und die Notariatskosten können nicht in Abzug gebracht werden. Bewahren Sie die entsprechenden Belege trotzdem auf. Diese Kosten können bei einer späteren Veräusserung vom steuerbaren Grundstückgewinn in Abzug gebracht werden.

Ich habe eine Ferienwohnung in Graubünden. Muss ich diese Ferienwohnung im Kanton Bern deklarieren?
Ja. Der Wert der Liegenschaft und der Ertrag daraus werden im Kanton Bern aber nur «satzbestimmend» berücksichtigt. Das steuerbare Einkommen und das steuerbare Vermögen im Kanton Bern verändern sich dadurch nicht. Der Kanton Bern wird dem Kanton Graubünden eine Mitteilung machen und der Kanton Graubünden wird das Einkommen aus der Liegenschaft und den Vermögenswert besteuern.

Ich habe eine Ferienwohnung in Italien. Dort wird sie versteuert. Muss ich diese Ferienwohnung nun auch noch im Kanton Bern deklarieren?
Ja. Grundsätzlich werden Liegenschaften aber am Ort der gelegenen Sache besteuert. Diese Liegenschaft ist daher in der Schweiz nicht zu versteuern. Der Wert der Liegenschaft im Ausland muss in Ihrer Steuererklärung angegeben werden, weil er für die Berechnung des Steuersatzes und für die internationale Steuerausscheidung (Zuweisung von Schulden, Schuldzinsen und Sozialabzügen) berücksichtigt wird. Der Wert der Liegenschaft und der Ertrag daraus werden in der Schweiz somit nur «satzbestimmend» berücksichtigt. Das steuerbare Einkommen und das steuerbare Vermögen in der Schweiz verändern sich dadurch grundsätzlich nicht. Allfällig vorhandene Schulden und Schuldzinsen werden in der internationalen Steuerteilung anteilsmässig Italien zugewiesen, wodurch sich das steuerbare Einkommen und Vermögen dennoch erhöhen kann. Gleiches gilt für die Sozialabzüge (Kinderabzüge, Alimente etc.), die ebenfalls anteilsmässig Italien zugewiesen werden.
Unterhalten Sie für die Steuern und Gebühren der Liegenschaft ein Konto in Italien? Vergessen Sie nicht, auch dieses zu deklarieren (Formular 3).

Sind Abwassergebühren als Gebäudeunterhalt abzugsfähig?
Bei vermieteten Liegenschaften können Abwassergebühren in Abzug gebracht werden, soweit diese Kosten nicht auf den Mieter überwälzt, sondern vom Eigentümer getragen werden. Bei selbstgenutzten Liegenschaften können wiederkehrende Grundgebühren für Abwasserreinigung in Abzug gebracht werden (nicht darunter fallen die privaten Verbrauchskosten für Wasser, Abwasser usw.). 

Welche Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens sind abzugsberechtigt?
Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten gemäss Merkblatt 5, die Betriebskosten einschliesslich der Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden.

Können Kabelanschlussgebühren für Fernsehen und Radio als Liegenschaftsunterhalt abgezogen werden?
Einmalige Beiträge des Grundeigentümers wie Kabelanschlussgebühren für Fernseh- und Radio sowie andere Anschlussgebühren für Kanalisation, Wasser, Gas usw. sind nicht abziehbar.

Können Baukreditzinsen bei der Kantons- und Gemeindesteuer bzw. bei der Direkten und Bundessteuer abgezogen werden?
Bei den Kantons- und Gemeindesteuern ist der Abzug möglich, sofern sich die Liegenschaft im Privatvermögen befindet. Bei der Direkten Bundessteuer gelten diese Kosten als Investitionskosten (Anlagekosten) und können nicht zum Abzug gebracht werden.

Wie hoch ist der Eigenmietwert für Ferienhäuser und Ferienwohnungen?
Bei Ferienhäusern und Ferienwohnungen kommt seit dem 1. Januar 2011 ausschliesslich der etwas höhere Mietwert für die direkte Bundessteuer zur Anwendung. Die im Steuergesetz vorgesehene Förderung der Eigentumsbildung gilt nur für Liegenschaften, die als Wohnsitz dienen. Der etwas höhere Eigenmietwert soll zudem als Anreiz dienen, die nicht selbst genutzte Ferienwohnung zu vermieten (Vermeidung „kalter Betten“).

Wie hoch ist der Eigenmietwert für Ferienhäuser und -wohnungen in anderen Kantonen?
Für Ferienhäuser und -wohnungen in anderen Kantonen werden die vom Liegenschaftskanton ermittelten Werte übernommen.

Sind Einlagen in den Erneuerungsfonds (von Stockwerkeigentümer- Gemeinschaften) abzugsfähig?
Ja. Die jährlichen Einlagen können als Liegenschaftsunterhalt zum Abzug gebracht werden.

Ist die Eigentumswohnung im Ausland im Vermögen aufzuführen?
Es sind alle Liegenschaften zu deklarieren, ohne Rücksicht darauf, ob sich das Objekt im In- oder Ausland befindet. Die Steuerverwaltung wird aufgrund Ihrer Angaben eine Steuerausscheidung vornehmen. Ihr Vermögensanteil in der Schweiz wird zum Steuersatz des Gesamtvermögens besteuert.

Was bedeutet der Repartitionswert?
Wenn ausserhalb des Wohnsitzkantons Liegenschaften oder Geschäftsbetriebe zu versteuern sind, kommt es zu einer interkantonalen Steuerausscheidung. Die Schulden und Schuldzinsen werden dabei anteilsmässig auf die beteiligten Kantone verlegt. Als Schlüssel für die Verteilung gilt der Wert der den Kantonen zugewiesenen Aktiven. Weil die amtlichen Werte in den Kantonen unterschiedlich ermittelt werden, kann auf diese Werte erst abgestellt werden, wenn sie mit dem entsprechenden kantonalen Faktor (Repartitionswert) multipliziert wurden. Die Umrechnungsfaktoren sind aus dem Kreisschreiben der schweizerischen Steuerkonferenz Nr. 22 ersichtlich.

Können Unterhalts- und Verwaltungskosten den Eigenmietwert übersteigen?
Ja. Es können die gesamten effektiven Unterhalts- und Verwaltungskosten zum Abzug gebracht werden. Auch dann, wenn sie den Eigenmietwert übersteigen.

Wird der Abzug für Unternutzung beim Eigenmietwert nur auf Antrag gewährt?
Ja. Der Abzug ist zudem nur für die Direkte Bundessteuer möglich.

Der Sohn wohnt in meinem Haus. Er hat letztes Jahr Küche und Bad renovieren lassen und dies selbst bezahlt. Was kann ich bei den Unterhaltskosten abziehen?
Als Eigentümer einer Liegenschaft können Sie Unterhaltskosten ohne Weiteres in Abzug bringen, wenn die Rechnungen auf Ihren Namen lauten und von Ihnen bezahlt werden.
Lauten die Rechnungen auf den Namen einer anderen Person und trägt diese Person die Kosten, sind die Gründe offen zu legen. Bei der Leistung des Dritten kann es sich um eine Schenkung, eine „Mietzinszahlung“ oder um ein Darlehen handeln.

Schenkungen unterliegen der Schenkungssteuer. Mietzinszahlungen unterliegen der Einkommenssteuer. Die Einräumung eines Darlehens bleibt für den Eigentümer der Liegenschaft steuerfrei. Werden die Gründe der Kostentragung durch den Dritten gegenüber der Steuerverwaltung offen gelegt, kann die Kostentragung steuerlich korrekt behandelt werden. Beim Eigentümer der Liegenschaft werden diese Kosten dann als Unterhaltskosten zum Abzug zugelassen.

Im von Ihnen geschilderten Fall ergibt sich somit ein „Nullsummenspiel“. Die vom Sohn getragenen Kosten gelten als steuerbarer Mietzins und können gleichzeitig als Unterhalt in Abzug gebracht werden.

Ich möchte auf dem Dach meines Eigenheims eine Photovoltaikanlage erstellen. Kann ich die Investitionskosten steuerlich in Abzug bringen?
Ja. Bei den Investitionskosten handelt es sich zwar um wertvermehrende Aufwendungen (Anlagekosten). Die steuerrechtlichen Bestimmungen sehen aber vor, dass Investitionen, die zur Nutzung erneuerbarer Energien beitragen, als Unterhalt gelten und entsprechend abziehbar sind.

Auf dem Dach meines Eigenheims befindet sich eine Photovoltaikanlage. Vom Netzbetreiber erhalte ich eine Einspeisevergütung, die jeweils um die Kosten für meinen eigenen Strombedarf gekürzt wird. Ist es richtig, wenn ich nur die tatsächlich erhaltene Einspeisevergütung als Einkommen deklariere?
Nein. Die Einspeisevergütung ist als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen steuerbar. Die Kosten für den Bezug der selbst benötigten Energie stellen steuerlich nicht abziehbare Lebenshaltungskosten dar. Kürzt also der Netzbetreiber die Einspeisevergütung um die Kosten für den Bezug der eigenen Energie, ist die ungekürzte Einspeisevergütung als steuerbares Einkommen zu deklarieren und nicht nur die Nettozahlung des Netzbetreibers. Die Deklaration der Einspeisevergütung erfolgt übrigens auf dem Formular 7, Ziffer 7.1 (Leistungen Dritter).

Ich vermiete nur einmal jährlich während vier Wochen meine Mietwohnung, wenn ich selber in den Ferien bin. Muss ich diese Einnahmen als Einkommen versteuern?
Ja, wenn per Saldo ein Gewinn resultiert, muss der Gewinn als übriges Einkommen deklariert werden. Wenn Sie die eigene Wohnung bei (Ferien-) Abwesenheit gelegentlich vermieten und mit der Entschädigung im Wesentlichen nur die eigenen Kosten (Mietzins etc.) gedeckt werden, ist dies hingegen steuerfrei.

Ich vermiete meine Eigentumswohnung mehrmals jährlich via Airbnb. Wie und wo muss ich dies in der Steuererklärung deklarieren?
Deklarieren Sie den Bruttoertrag als Teil des Liegenschaftsertrags. Die Wegleitung gibt Hinweise zur Berechnung des steuerbaren Betrags. Falls Sie gleichzeitig hoteltypische Dienstleistungen erbringen, handelt es sich um eine selbstständige Erwerbstätigkeit. Beachten Sie die Ausführungen in der entsprechenden Zusatz-Wegleitung (PDF, 466 KB, 32 Seiten).

TaxInfo > Abzüge bei Vermietung möblierter Liegenschaften


 

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